VÝCHODNÉ SLOVENSKO. Niekoľko stotisíc eur ako bezdôvodné obohatenie a nájomné vyplatil Slovenský vodohospodársky podnik (SVP) súkromným majiteľom, ktorí získali pozemky pod riekami a potokmi v správe SVP.
Na jeden z takýchto prípadov upozornil portál domasacity.sk, podľa ktorého ak sa takýmto „biznis modelom“ inšpirujú mnohí ďalší vlastníci parciel v korytách našich tokov, môže to mať na štátny podnik vážny finančný dopad.
Sekčov, Delňa, Poprad, Velický potok
Dvaja prešovskí právnici Michal Guman a Michal Kmec a košické družstvo Praedium Holding, ktorého sú obaja členmi a konečnými užívateľmi výhod, nakúpili od roku 2017 na viacerých miestach v Prešove i Poprade desiatky väčších aj menších parciel rôznych tvarov, spolu tisíce metrov štvorcových, ktoré majú jedno spoločné.
Nachádzajú sa pod vodnými tokmi - pod úpravou Sekčova, Delne, rieky Poprad a Velického potoka.
Potom pre časť nadobudnutých parciel zažalovali SVP o vydanie bezdôvodného obohatenia za využívanie ich pozemkov pod vodou alebo v jej blízkosti bez zmluvného vzťahu.
Obohatenie 350-tisíc eur, ročné nájomné 60-tisíc
Nakoniec sa s podnikom mimosúdne dohodli na vyplatení finančnej náhrady za 3 roky spätne, ale aj do budúcna na nájomných zmluvách a vyplácaní nájomného počas ďalšieho 4,5 roka.
Podľa Centrálneho registra zmlúv v rokoch 2018 a 2019 podpísali vodohospodári s Gumanom, Kmecom a družstvom Praedium Holding 9 zmlúv spolu v sume vyše 350-tisíc eur - dohody o mimosúdnom urovnaní sporných nárokov vyplývajúcich z užívania pozemkov a dohody o vyplatení finančnej náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva užívaním pozemkov bez zmluvného vzťahu.
Vlani uzavreli aj 3 nájomné zmluvy na celkové ročné nájomné viac ako 60-tisíc.
Dohody o mimosúdnych urovnaniach a finančných náhradách. (zdroj: domasacity.sk)Starosta: SVP mohol poukázať na špekuláciu
„Sumy bezdôvodných obohatení za pozemky pod vodnými tokmi v Prešove a Poprade sa vo väčšine prípadov hýbali približne od 4,17 do 5,9 eur za m² ročne. Na ilustráciu, bežné poľnohospodárske družstvo, ktoré hospodári na súkromných pozemkoch, z ktorých má benefit v podobe dopestovaných plodín, vypláca vlastníkom nájom cca 50 eur za hektár ročne. Štátny podnik sa tak dohodol so žalobcami na približne tisícnásobku toho, čo platí poľnohospodárske družstvo. Pritom SVP platí prevažne za pôdu, cez ktorú roky tečie potok a inak sa nedá využiť,“ informuje domasacity.sk s tým, že mnohí vlastníci o svojich pozemkoch pod vodou možno ani nevedeli alebo žiadne nájomné od SVP doteraz neriešili.
„Snaha majiteľov parciel je však legitímna, asi každý chce svoj pozemok predať či prenajať čo najvýhodnejšie. Otázne však je, či je konanie ľudí v štátnom podniku zodpovedné a vo verejnom záujme,“ zamýšľa sa autor článku na stránke, za ktorou stojí starosta Kvakoviec Radovan Kapraľ (nezávislý), známy svojou kritikou a spormi s vodohospodármi.
Ako sa predávajú pozemky na Domaši a čo s čiernou stavbou koľají pre loď Čítajte „Je správne, ak SVP vysporiadava aj vykupuje pozemky. Sú to však pozemky pod stavbami, ktoré ide realizovať, napríklad protipovodňové opatrenia. Je to podobné, ako pri výstavbe diaľnic, štát musí vysporiadať vlastníctvo pred stavbou. Ale toto je iný prípad, veď rieku Sekčov, Delňu atď. štát reguloval ešte za bývalého režimu,“ hovorí starosta.
„SVP tu konal rýchlo a nelogicky. Z výpisov z listov vlastníctva je zrejmé, že pozemky skupovali vlastníci vo veľkom rozsahu a iba prednedávnom. Ak by napríklad SVP trval na súdnom spore, mohol by navrhovať dôkazy a poukázať na špekuláciu. Mohol napríklad navrhnúť predloženie kúpnych zmlúv a zistila by sa skutočná hodnota pozemku. Oni sa však dohodli mimosúdne,“ vyčíta im Kapraľ.
Kúpili od neho len pozemok pod vodou, vedľa nie
„Ja som sa vôbec nezaujímal, prečo a ako to chcú odo mňa kúpiť,“ povedal Korzáru bývalý majiteľ parcely pod riekou Sekčov v Prešove.
Tú predal košickému družstvu tak, že od neho kúpili len obdĺžnik pod vodou a blízko nej, ale už ďalšie pásy pozemku naľavo i napravo od koryta ostali naďalej v jeho vlastníctve.
„Ja som to neriešil,“ reagoval bývalý vlastník pozemku podobne aj na otázku, či on sám predtým nežiadal od vodohospodárov nájomné.
Za akú cenu tento Prešovčan z Nižnej Šebastovej svoju parcelu predal, neprezradil.
Od predchádzajúceho vlastníka kúpili len časť pozemku pod vodou, oba pásy mimo rieky mu ostali. (zdroj: zbgis.skgeodesy.sk)Vlastníci: Bežná prax SVP, takých zmlúv je asi 600
Jeden z nových vlastníkov v tomto článku spomínaných nehnuteľností a šéf družstva Praedium Holding, advokát Michal Guman považuje problematiku majetkovo nevysporiadaných pozemkov pod korytami vodných tokov za problém, ktorý na Slovensku existuje a s ktorým sa zrejme SVP bude musieť popasovať.
Vo svojom spoločnom stanovisku Guman a jeho kolega Michal Kmec označili za nekorektné a neobjektívne, že sa poukazuje len na ich prípad a nie na všetkých vlastníkov a prenajímateľov, čo podľa nich skresľuje pohľad čitateľa na tému.
„Čo sa týka našich zmlúv a dohôd s SVP, boli uzatvárané na základe podmienok, ktoré navrhol SVP a ktoré sme my akceptovali, a to za ceny určené znaleckými posudkami, ktoré predložil SVP. Takýto 'modus operandi' bol, ako sa zdá podľa Centrálneho registra zmlúv, aj v minulosti bežnou praxou SVP (v Centrálnom registri je zverejnených cca 600 nájomných zmlúv), teda tieto zmluvy uzatvára SVP dlhodobo aj s mnohými ďalšími subjektmi,“ uviedol pre Korzár Guman.
Dodal, že za sumami, ktoré zinkasovali, je veľa ich práce, času a energie, a zdôraznil, že nehnuteľnosti získali zákonne.
„Ak odhliadneme od základnej premisy, z ktorej vychádzame, že kúpiť sa dá všetko, čo je na predaj, tak pozemky sme od začiatku kupovali za účelom realizácie podnikateľského zámeru v oblasti vodného hospodárstva. Odporúčame vám preštudovať si verejne dostupnú koncepciu rozvoja hydroenergetického potenciálu vodných tokov do roku 2030. Pozemky sme nekupovali za účelom ich prenájmu SVP! Je pravdou, že sme pozemky prenajali, pretože nám SVP prenájom ponúkol (nepochybujeme o tom, že vy by ste takúto ponuku razom odmietli...). Nemáme vedomosť o tom, že by bola kúpa nehnuteľností nezákonná, alebo že by bol pri uzatváraní jednotlivých zmlúv so SVP porušený zákon,“ vyjadrili sa právnici Guman a Kmec ako vlastníci a prenajímatelia pozemkov vo vode.
Znalec o nájomnom: Aj 4 eurá sú veľa, možno 1,5
Podľa posudkov, ktoré si dali vodohospodári spracovať dvomi košickými znalcami Dušanom Sarkom a Jánom Moravským (tí našu ponuku vyjadriť sa do tohto článku nevyužili), sa nájomné za spomínané pozemky v riekach a potokoch v Prešove a Poprade pohybovalo v rozpätí od 4,17 do 5,9 eura/m²/rok.
Noví vlastníci si dali vyhotoviť vlastný posudok na pozemky pod vodou, ktorý sa vyšplhal v Prešove na 7,69 a v Poprade až na 11,30 eura/m²/rok.
Nakoniec sa majitelia so SVP dohodli, že pri určovaní maximálnych náhrad budú vychádzať zo sumy v Prešove 6 eur a v Poprade 7 eur/m²/rok.
Pritom na parcelu v rieke Sekčov pri moste na Duklianskej už predtým existovala nájomná zmluva bývalého vlastníka so SVP na nájomné len 0,116 eura/m²/rok.
Prešovskí právnici ako noví vlastníci starý nájom vypovedali a s vodohospodármi sa dohodli na čiastke 4,28 eura/m²/rok, čo je približne 37-krát viac než predtým.
Nájom za tento pozemok bol 0,116 eura, noví vlastníci dali výpoveď a získali 37-násobok. (zdroj: zbgis.skgeodesy.sk)Korzár kvôli výške ceny nájomného oslovil aj skúseného košického znalca, ktorý v minulosti tiež robil posudky pre vodohospodárov.
„Ročné nájomné za štvorák pri pozemku pod vodou by nemalo byť ani 4 eurá. Ak by sme to chceli s niečím relevantne porovnať, tak trebárs dočasné nájmy Národnej diaľničnej spoločnosti (NDS) pri jej stavbách na pozemky, ktoré sú na využiteľnej pôde na komerčnú produkciu, by mali byť vyššie ako nájomné za pozemky pod vodou,“ tvrdí znalec.
Podľa neho nájomné pod vodnou stavbou v Prešove od vodohospodárov pre súkromných majiteľov nehnuteľností by mohlo byť okolo 1,5 eura/m²/rok.
Na Zemplínskej šírave vyrastajú rezidencie, miestni majú obavy Čítajte Napríklad len za 1,07 eura/m²/rok, naopak, SVP prenajíma pozemky developerovi na Zemplínskej šírave hneď pri vode na komerčný projekt Yacht Village II - konkrétne na výstavbu luxusných rekreačných rezidencií, lodenice a reštaurácie.
Medzi dokumentmi NDS v Centrálnom registri sú napríklad nájomné zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena so súkromnými vlastníkmi na dočasný záber ich pozemkov do jedného roka a na dobu výstavby (59 mesiacov) Rýchlostnej cesty R2 Rožňava – Jablonov nad Turňou, kde sa nájomné pohybuje okolo 0,5 eura/m2/rok.
Od vodohospodárov si diaľničiari v rámci projektu Diaľnica D4 Bratislava, Jarovce – Ivanka sever dočasne prenajímajú nehnuteľnosti (vodnú plochu) na výstavbu mosta cez rieku Dunaj za 4,655 eura/m²/rok.
„Ak by bolo nájomné za dočasný záber pri diaľnici napríklad 1,5 eura a pod vodným tokom niekoľkonásobne viac, tiež by som si potom radšej kúpil pozemky pod vodou. Prečo však nerieši štát súkromné pozemky pod infraštruktúrou alebo potokom napríklad zámenou za svoje pozemky, ako to bežne robia mestá a obce?“ pýta sa znalec.
Mesto Poprad to rieši inak, parcely chce vymeniť
Napríklad pod riekou Poprad vlastní pozemky nielen košické družstvo, ale hneď vedľa ich parcely má svoje nehnuteľnosti aj samotné mesto Poprad.
Tomu však za ne SVP neplatí neoprávnené obohatenie ani nájomné.
"Naše pozemky v toku sme navrhli na zámenu, v súčasnosti sú urobené geometrické plány a riešia sa znalecké posudky. Keďže schvaľovací proces na SVP je zdĺhavejší než na meste, požiadali sme SVP, aby na tom pracovali,“ dozvedeli sme sa od vedúcej odboru správy majetku mestského úradu Ivety Borňákovej.
Vysvetlila, že o zámene rokujú s vodohospodármi preto, lebo SVP potrebuje pozemky mesta na svoje investičné zámery, ako je napríklad kanalizačný zberač Spišská Sobota, a mesto Poprad zas potrebuje pozemky SVP na majetkovoprávne vysporiadanie komunikácií napríklad na ulici Boženy Němcovej.
"Pozemky na cyklistické chodníky, ktoré sú vo vlastníctve SVP, napríklad na cyklistický chodník Poprad – Svit, poskytol SVP mestu bezplatne na základe zmluvy o spolupráci a na pripravovanú výstavbu cyklistických komunikácií má mesto so SVP uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu 35 rokov za 1 euro ročne. Nakoľko mesto má podobný problém s nevysporiadanými pozemkami pod komunikáciami ako SVP vo vodných tokoch, hľadáme také riešenia, aby sme si pozemky vzájomne zamenili a vysporiadali," zdôvodnila popradská radnica, prečo v podobnom prípade postupuje inak ako súkromní vlastníci pozemkov v rieke.
Súkromná parcela v rieke Poprad. (zdroj: zbgis.skgeodesy.sk)
A hneď vedľa mestský pozemok. (zdroj: zbgis.skgeodesy.sk)Rezort hľadá obranu proti špekulantom
„Mnohé vodné stavby vznikli za bývalého režimu, keď vlastnícke práva boli hrubým spôsobom popreté,“ reaguje Tomáš Ferenčák, hovorca ministerstva životného prostredia, pod ktoré vodohospodári patria.
Výsledkom je podľa Ferenčáka dnešný stav, keď napríklad niektoré umelo vytvorené kanály či ďalšie diela stoja na pozemkoch v súkromnom vlastníctve.
„Na základe Ústavy SR vlastníkom náleží kompenzácia za obmedzenie užívania ich majetku, teda najčastejšie nájom.“
Hovorca vysvetľuje, že výšky nájmov určujú na základe znaleckých posudkov, ktoré vychádzajú z reálií danej lokality.
„Ani výšky nájmov súkromných nehnuteľností nie sú rovnaké na celom Slovensku. Porovnávať výšku nájmu za pozemok v Prešove, časť Solivary s pozemkom obhospodarovaným poľnohospodárskym družstvom nie je možné.“
Podľa Ferenčáka SVP nemá možnosť zabrániť vlastníkovi pozemku predať ho.
„SVP eviduje prípady, keď po predaji dochádza k vypovedaniu nájomnej zmluvy, pričom nový vlastník požaduje vyšší nájom. V týchto prípadoch SVP svoje záujmy háji súdnou cestou, v niektorých prípadoch úspešne. V iných prípadoch, keď je očividné, že by SVP spor prehral, rieši vec mimosúdnou cestou.“
Dodal, že v každom jednom prípade robí SVP všetky kroky, aby hájil svoj záujem, teda spravodlivé a primerané kompenzovanie vlastníka.
„V prípade podozrení zo špekulatívnych predajov sa vždy bráni súdnou cestou.“
Na ministerstve hľadajú aj systémové riešenie práve na podnet SVP, tvrdí Ferenčák.
„Preto analyzujeme možnosti legislatívnych zmien. Jedným z riešení by mohlo byť napríklad zavedenie inštitútu predkupného práva v prospech štátu v prípadoch, keď to ústava zaviesť umožňuje. Tým by sa podobným situáciám do budúcnosti mohlo predchádzať a možným špekulatívnym odpredajom zabrániť.“
Doplnil, že Odštepný závod SVP Košice, ktorý riešil aj prípady v Prešove i Poprade, eviduje v posledných asi piatich rokoch celkom 20 súdnych sporov v súvislosti s uplatnením vydania bezdôvodného obohatenia od jednotlivých vlastníkov majetkovoprávne nevysporiadaných vodných stavieb.
„Zo súdnych konaní s pánom Gumanom a spol. a ich spoločnosťou evidujeme 2 súdne konania."
Z uvedených súdnych sporov je 5 ukončených.
„V týchto 5 prípadoch bolo žalobám vlastníkov zo strany súdov úplne alebo čiastočne vyhovené, pričom sa v spore riešila iba otázka výšky náhrady, ktorú sme povinní vyplácať,“ informoval Ferenčák.
SVP: Rozmohlo sa skupovanie pozemkov
„Majetkovoprávne nevysporiadané stavby (vodné stavby, cesty, diaľnice a pod.) sú systémovým problémom, ktorý sa netýka iba SVP, ale aj iných štátnych organizácií spravujúcich majetok štátu,“ konštatoval hovorca SVP Marián Bocák.
„V prípade vodnou stavbou zastavaného pozemku ide o trvalý záber v líniovej stavbe, taký pozemok nie je reálne zo strany SVP uvoľniť, vypratať, resp. vydať a tiež nie je možné ukončiť stav, ktorý spôsobuje bezdôvodného obohatenie, inak ako majetkovoprávnym vysporiadaním.“
Vodohospodári potvrdzujú, že v posledných rokoch sa rozmohol fenomén, keď skupiny ľudí skupujú takéto pozemky nielen pod vodnými stavbami, ale aj pod cestami a podobne, a pod hrozbou žaloby žiadajú platiť i roky dozadu, pričom súdy väčšinou rozhodujú v ich prospech.
„V tomto smere SVP už viackrát inicioval aj legislatívne riešenia uvedeného problému, napríklad zakotviť inštitút zákonného vecného bremena.“
Bocák dodal, že kým napríklad v Prešove sa sumy bezdôvodných obohatení pohybovali väčšinou medzi 4,17 a 5,9 eura za meter štvorcový ročne, inde si vlastníci uplatňujú na základe znaleckých posudkov aj 11 eur.
„Znalecké posudky SVP neakceptujú a mimosúdne sa dohodnúť nechcú.“
Preto SVP podľa svojho hovorcu uvítal v spomínanom prešovskom prípade mimosúdnu dohodu z júna 2019, potvrdenú súdom, a s vlastníkmi uzavrel dohody o vyplatení finančnej náhrady.
„Práve z dôvodu viacerých prehratých súdnych sporov aj zamedzenia možným ďalším sporom, na základe ktorých je okrem istiny SVP povinný uhrádzať aj trovy súdneho konania, právneho zastúpenia a príslušenstvo (úroky z omeškania), je pre SVP výhodnejšie uzatvoriť nájomné zmluvy za ceny nájmu stanovené znaleckým posudkom a potvrdené ako objektívne aj právoplatnými rozhodnutiami súdov,“ uzavrel Bocák.
Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Prešova a šarisškého regiónu nájdete na prešovskom Korzári
